Woning onderhands verkopen: dit moet je weten

Wat is onderhandse verkoop precies?

Onderhandse verkoop betekent dat je je woning verkoopt zonder dat deze openbaar op de markt komt. Je zet de woning dus niet op Funda en organiseert geen open bezichtigingen voor iedereen die interesse heeft. In plaats daarvan spreek je rechtstreeks met één koper, meestal iemand die je al kent of die via je netwerk in beeld komt.

Het tegenovergestelde is de openbare verkoop: de woning wordt breed aangeboden, meerdere gegadigden kunnen bieden en de makelaar begeleidt bezichtigingen voor iedereen die interesse toont. Bij onderhandse verkoop ontbreekt die concurrentie tussen kopers, wat direct invloed heeft op de uiteindelijke prijs en op de manier waarop je de waarde bepaalt.

In welke situaties kiezen mensen voor onderhandse verkoop?

Verkopen aan familie of bekenden

Een veelvoorkomende reden is dat de woning binnen de familie blijft, bijvoorbeeld aan een kind, broer of zus. Vaak speelt hier ook een emotionele kant mee: het ouderlijk huis hoeft dan niet vreemden binnen te laten en de overdracht voelt vertrouwder.

Verkopen aan je huurder

Heb je een woning verhuurd en wil de huurder deze graag kopen? Dan ligt onderhandse verkoop voor de hand. Je kent elkaar al, de huurder kent de woning door en door, en een verhuizing is niet nodig. Let wel op: dit is een andere situatie dan de verkoop van een woning waarin de huurder blijft wonen voor een andere koper. Hierover schreven we eerder een uitgebreid artikel over het verkopen van een verhuurde woning.

Verkopen aan een buurman of belegger

Ook een buurman die zijn tuin wil uitbreiden, of een lokale belegger die al langer interesse toonde, kan aanleiding zijn voor een onderhands traject. Dit komt met name voor bij woningen met een bijzondere ligging, een aangrenzend perceel, of een pand dat zich goed leent voor verhuur.

Gelden de gewone regels dan nog wel?

Een veelgehoord misverstand is dat onderhandse verkoop "buiten de wet om" zou gaan. Dat is niet zo. Verkoopt de koper de woning aan iemand die de woning zelf gaat bewonen als particulier (dus niet als bedrijf of belegger), dan geldt gewoon het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de koop pas rechtsgeldig is zodra deze schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen ondertekend. Een mondelinge afspraak, ook met familie, is dus niet voldoende.

Na ondertekening van de koopovereenkomst gaat bovendien de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Binnen die termijn mag de particuliere koper zonder opgaaf van reden alsnog van de koop afzien. Deze bescherming geldt ongeacht of er een makelaar bij betrokken is.

Ook je mededelingsplicht als verkoper blijft gewoon gelden: gebreken die je kent, moet je melden, ook aan een koper die je goed kent. En de koper houdt zijn eigen onderzoeksplicht. Vertrouwdheid tussen partijen is geen vervanging voor een zorgvuldig en volledig contract.

Wat is je woning waard bij een onderhandse verkoop?

Dit is een mooi moment om even bij stil te staan. Bij een openbare verkoop bepaalt de markt de prijs: meerdere gegadigden kunnen bieden en de hoogste bieder wint. Bij een onderhandse verkoop spreek je de prijs samen af, en juist daarom is een onafhankelijke taxatie zo waardevol: die geeft koper en verkoper allebei zekerheid over een eerlijke, marktconforme waarde, zonder gedoe achteraf.

Dat is ook fiscaal gezien slim. Verkoop je je woning voor een bedrag dat duidelijk onder de marktwaarde ligt, bijvoorbeeld aan een kind, dan kan de Belastingdienst het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs aanmerken als een schenking, waarover schenkbelasting verschuldigd kan zijn. Met een onafhankelijke taxatie in de hand weet je precies waar je staat, en kun je dit gerust vooraf laten checken bij de Belastingdienst of een fiscalist. De exacte grenzen en vrijstellingen hiervoor veranderen regelmatig, dus dat overleg is altijd de moeite waard.

Een erkend taxateur bepaalt de marktwaarde op basis van vergelijkbare woningen in de regio, de staat van onderhoud en de kenmerken van de woning, los van de persoonlijke band tussen koper en verkoper. Zo houd je het prettig voor iedereen.

Waar let je op bij een onderhandse verkoop?

Onderhandse verkoop heeft duidelijke voordelen. Je hoeft de woning niet breed te adverteren en er komen geen wisselende bezichtigingen aan huis. Het proces kan sneller verlopen omdat koper en verkoper elkaar al kennen, en voor sommige eigenaren weegt de privacy zwaar: niet iedereen heeft zin in vreemden die door het huis lopen.

Er zijn ook een paar punten waar je bewust mee aan de slag gaat. Zonder concurrentie tussen kopers is een onafhankelijke waardebepaling extra belangrijk, zodat je zeker weet dat de prijs recht doet aan je woning. En omdat je zelf verantwoordelijk bent voor een waterdichte koopovereenkomst, het controleren van de financiering van de koper en de inschrijving bij het Kadaster via de notaris, is het fijn om daarbij een makelaar te betrekken die dit dagelijks doet. Zo houd je zelf de regie, terwijl de details goed geregeld worden.

Kun je alsnog een makelaar inschakelen?

Ja, en dat is vaak verstandig. Onderhandse verkoop betekent niet dat je alles zelf moet uitzoeken. Een makelaar kan begeleiden bij onderhandse bemiddeling: de woning komt dan niet openbaar online te staan, maar er is wel professionele hulp mogelijk bij de waardebepaling, de onderhandeling en het opstellen van een juridisch correcte koopovereenkomst, bijvoorbeeld op basis van het NVM-model. Niet elke verkoop hoeft dus breed uitgemeten te worden om toch zorgvuldig te verlopen.

Praktische stappen voor een zorgvuldige onderhandse verkoop

Laat de woning onafhankelijk taxeren, ook als koper en verkoper elkaar goed kennen. Zo staat de prijs voor iedereen buiten kijf.

Leg iedere afspraak schriftelijk vast, inclusief de opleverdatum, roerende zaken en eventuele ontbindende voorwaarden zoals financiering.

Controleer of de koper zijn financiering rond kan krijgen, bijvoorbeeld via een hypotheekadviseur, voordat je de overdracht bij de notaris plant.

Schakel een notaris in voor de eigendomsoverdracht en de inschrijving bij het Kadaster. Dit is bij elke woningverkoop verplicht, ook bij een onderhandse transactie.

Bespreek vooraf met een fiscalist of notaris of een lagere verkoopprijs aan een familielid gevolgen heeft voor de schenkbelasting.

Waarom lokale kennis van de woningmarkt hierbij helpt

Ook bij een onderhandse verkoop loont het om niet alleen op onderling vertrouwen te varen, maar ook op een reële, marktconforme waarde. Vanuit ons kantoor in Onstwedde volgen wij als NVM-makelaar de woningmarkt in de hele regio op de voet, van Stadskanaal en Musselkanaal tot Vlagtwedde, Ter Apel, Sellingen en Bellingwolde. Die lokale kennis is precies wat nodig is om een woning goed te kunnen waarderen, ook wanneer deze niet openbaar wordt aangeboden.

Ben je benieuwd wat je woning waard is? Neem gerust contact met ons op, we denken graag vrijblijvend met je mee.

Neem contact op