Verhuurde woning verkopen in Oost-Groningen
Regelmatig krijgen wij bij Oosterveld Makelaardij de vraag of een woning met een huurder erin eigenlijk wel verkocht kan worden. Het antwoord is ja, dat kan. Maar het proces verschilt op een aantal belangrijke punten van de verkoop van een lege woning. Misschien heb je een ouderlijk huis geërfd dat al jaren wordt verhuurd, heb je ooit je eigen woning verhuurd toen je zelf verhuisde, of stap je als belegger uit de verhuur. In al die gevallen komt er bij de verkoop van een verhuurde woning meer kijken dan een goede foto en een scherpe vraagprijs. In dit artikel leggen we uit wat het principe "koop breekt geen huur" precies betekent, welke twee routes er zijn om een verhuurde woning te verkopen, hoe de waarde wordt bepaald en waar je als eigenaar in Westerwolde, Stadskanaal of de rest van Oost-Groningen rekening mee moet houden.
Wat betekent "koop breekt geen huur"?
Dit is het uitgangspunt waarmee elke verkoop van een verhuurde woning begint. Volgens artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek gaat een lopende huurovereenkomst bij verkoop automatisch over op de nieuwe eigenaar. De koper treedt dus in de plaats van de vorige verhuurder en moet zich houden aan dezelfde afspraken: de huurprijs, de gebruiksvoorwaarden en de verplichting om een eventuele waarborgsom terug te betalen.
Als verkoper ben je verplicht om je huurder schriftelijk te informeren over de eigenaarswisseling. Doe je dat niet, dan kan de huurder de huur nog steeds bevrijdend aan jou blijven overmaken, ook al ben je geen eigenaar meer. Let wel: schulden die vóór de verkoop zijn ontstaan, zoals een huurachterstand, gaan niet automatisch mee over naar de nieuwe eigenaar.
Kortom, een huurder kun je bij verkoop niet zomaar "meenemen" of "wegsturen". De huurbescherming blijft gewoon van kracht, ook onder een nieuwe eigenaar.
Twee manieren om een verhuurde woning te verkopen
Als eigenaar heb je in de praktijk twee routes om je verhuurde woning te verkopen. Welke het beste bij jouw situatie past, hangt af van je huurder, je huurcontract en hoeveel tijd je hebt.
Verkopen in verhuurde staat
Je verkoopt de woning inclusief de zittende huurder aan een andere belegger. De koper neemt het huurcontract over en int voortaan zelf de huur. Dit is vaak de snelste route, omdat je niet hoeft te wachten tot de huurder vertrekt. Wel geldt: de verkoopwaarde ligt lager dan de waarde van een lege woning, omdat een koper rekening houdt met het huurcontract en het risico dat daarbij hoort.
Verkopen vrij van huur en gebruik
Hierbij verkoop je de woning pas nadat de huurder is vertrokken, bijvoorbeeld na een huuropzegging met wederzijds goedvinden, na het aflopen van een tijdelijk contract, of na een verhuizing van de huurder om eigen redenen. Een leeg opgeleverde woning is voor de meeste kopers, zeker particulieren die er zelf willen wonen, aantrekkelijker en brengt doorgaans meer op. Deze route kost echter meer tijd en vraagt om een zorgvuldig gesprek met je huurder.
Wat is een verhuurde woning waard?
De waarde van een verhuurde woning wordt anders berekend dan die van een woning die vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd. Een erkend taxateur kijkt onder meer naar de hoogte van de huur, de resterende looptijd en voorwaarden van het huurcontract, de staat van de woning en de vraag naar vergelijkbare verhuurde panden in de regio.
Wil je weten wat jouw specifieke situatie oplevert? Dat is nooit met een vuistregel alleen te bepalen. Een taxatie op maat, waarbij we naar jouw huurcontract en de lokale markt in Oost-Groningen kijken, geeft een betrouwbaar beeld.
Kun je de huur opzeggen om te kunnen verkopen?
Als verkoper kun je de huur niet opzeggen met als enige reden dat je wilt verkopen. Dat is nu eenmaal het gevolg van "koop breekt geen huur": de huurbescherming staat los van wie de eigenaar is of wil worden.
Wil de koper de woning na aankoop zelf gaan bewonen, dan kan dat via de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik". Daar geldt wel een belangrijke voorwaarde bij: een wachttijd van drie jaar, die pas ingaat nadat de huurder schriftelijk is geïnformeerd over de nieuwe eigenaar. Een koper die zelf wil intrekken, kan de huurder dus niet meteen na de aankoop laten vertrekken.
Tijdelijk of vast huurcontract: wat betekent dat voor de verkoop?
Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 inging, is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de standaard. Tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar zijn alleen nog toegestaan voor specifieke groepen, zoals studenten die tijdelijk in de regio wonen, huurders die wegens een renovatie tijdelijk elders moeten verblijven, of mensen die vanuit de maatschappelijke opvang een tweede kans krijgen.
Voor de meeste "gewone" huursituaties betekent dit dat een nieuw contract niet meer automatisch afloopt. Heeft jouw huurder nog een ouder, tijdelijk contract dat onder het overgangsrecht valt, dan kan dat wel gewoon eindigen zoals afgesproken. Twijfel je of jouw huurcontract nog onder de oude of de nieuwe regels valt, dan is het verstandig dit vooraf te laten checken, bijvoorbeeld door een jurist of via je makelaar.
Praktische tips voor een soepele verkoop
- Informeer je huurder op tijd en schriftelijk. Dit is niet alleen netjes, maar bij verkoop ook een wettelijke verplichting.
- Zorg voor een compleet dossier. Denk aan het huurcontract, eventuele indexaties, correspondentie over onderhoud en de energielabel van de woning.
- Ga het gesprek aan. Bespreek met je huurder wat de verkoop voor hem of haar betekent en of er ruimte is voor overleg over een vertrekmoment, zonder druk uit te oefenen.
- Laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Zo weet je of je de woning het beste in verhuurde staat of vrij van huur kunt aanbieden.
- Schakel een makelaar in die ervaring heeft met verhuurde woningen. Niet elke transactie verloopt hetzelfde en kennis van huurrecht scheelt onnodige vertraging.
Waarom een lokale NVM-makelaar inschakelen?
De verkoop van een verhuurde woning vraagt om meer dan alleen kennis van de woningmarkt. Je hebt te maken met huurrecht, waardebepaling in verhuurde staat en soms een huurder die net zo goed recht heeft op een zorgvuldig traject als jij. Vanuit ons kantoor in Onstwedde begeleiden wij als NVM-makelaar dit proces voor eigenaren in de hele regio, van Stadskanaal en Musselkanaal tot Vlagtwedde, Ter Apel, Sellingen en Bellingwolde. We kennen de lokale markt, weten wat een verhuurde woning in deze regio realistisch waard is en denken mee over de route die het beste bij jouw situatie past.
Overweeg je jouw verhuurde woning te verkopen en wil je weten wat de beste route en een realistische waarde voor jouw situatie zijn? Neem vrijblijvend contact op met Oosterveld Makelaardij.
